БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА

По данным "Интерфакс", по состоянию на конец первого полугодия 2017 года, 20% всех компаний-банкротов приходится на предприятия строительной сферы, из которых самыми крупными и "болезненными" являются банкротства застройщиков и 12% банкротств приходятся на компании, занимающиеся операциями с недвижимым имуществом.

По данным агентства недвижимость@mail.ru - до четверти всех застройщиков скоро станут банкротами.

     За последние 5-6 лет рынок недвижимости в России пережил серьезный кризис. Крупные строительные компании пережили его относительно безболезненно, но некоторые застройщики вынужденно запустили процедуру банкротства.

      Факторов, приводящих строительные компании к банкротству, может быть множество. Чаще всего банкротство связано с неправильной организацией бизнес-процессов. В итоге полученной суммы инвестиций не хватает для погашения текущей кредиторской задолженности, а возможности взять ссуду в банке нет. Кроме этого, финансовые проблемы могут стать причиной воздействия внешних факторов:
      - Изменение цен на строительные материалы или услуги подрядчиков. Эти моменты обычно предусматривают в договорах. Поэтому грамотные застройщики зачастую «страхуют» себя и инвесторов дополнительным соглашением о фиксированной стоимости.
      - Резкий скачек курса валют. Вторичный фактор, влияющий на изменение стоимости закупаемых материалов.
      - Форс-мажор. Редко, но иногда погодные условия или другие обстоятельства, на которые невозможно повлиять, сказываются на возможности продолжать стройку.

      Нередко получение большой суммы строительных инвестиций вызвано только одной целью – мошенничеством. В данном случае собственник строительной организации незаконными способами выводит большую часть средств из актива компании. Сделать это можно с помощью фиктивных договоров подряда с завышенной стоимостью материала либо перераспределением денежных средств дочерним компаниям.

      Многое зависит от арбитражного управляющего и представителей Федеральной налоговой службы. Согласно принятой процедуре банкротства они должны проверить корректность всех финансовых операций за трехгодичный период. При выявлении нарушений через иски по отмене сделок - большую часть средств можно вернуть инвесторам.

      В судебной практике чаще всего прибегают к двум из пяти процедур банкротства строительных компаний: наблюдению и конкурсному производству (кроме того, есть еще процедуры финансового оздоровления, внешнего управления и мирового соглашения).

      В наблюдении суд назначает временного управляющего, который анализирует деятельность компании. Это достаточно формальная процедура для миноритарных дольщиков, после которой назначается конкурсное производство, то есть начинается ликвидация активов должника, при которой Суд отстраняет все руководство компании и назначает конкурсного (арбитражного) управляющего, который занимается ведением дела. В случае объединения миноритарных дольщиков в крупного мажоритарного кредитора - первая процедура банкротства - наблюдение - приобретает совсем другую значимость. Завершается процедура наблюдения особым событием - первым собранием кредиторов, на котором именно основной кредитор / основные объединенные кредиторы выбирают арбитражного управляющего, который будет вести все реестры дольщиков и кредиторов и распределять активы должника.

      К сожалению, некоторые арбитражные управляющие отличаются большой избирательностью в понимании нужд и чаяний кредиторов.

      По закону клиенты разорившейся строительной компании включают свои претензии в общий реестр требований кредиторов или в реестр требований передачи жилых помещений.

      Выбор конкретного действия зависит от того, что дольщик хочет получить от обанкротившейся компании: денежные средства или недвижимость.

      Подать заявление на включение в оба реестра сразу тоже возможно, если вы одновременно хотите оформить и собственность на квартиру, и компенсировать судебные издержки, с получением выплаты по неустойке.

      Основным обязательным условием для получения квартиры является ее полная оплата по договору. Если средства по договору оплачены не полностью - то можно рискнуть, доплатить их до полной суммы и после этого требовать готовую квартиру.

      Вторым обязательным условием для получения жилья от обанкротившегося застройщика является вид заключенного дольщиком договора: это должен быть договор долевого строительства.

      Закон № 214-ФЗ четко определяет права и обязанности дольщиков, как участников строительного процесса. Поэтому в договоре обязательно должен указываться не инвестор, а именно дольщик.

      При инициации процедуры банкротства застройщика - дольщик имеет значительные приоритеты по защите своих финансовых вложений: за ним закрепляется право собственности на определенную квартиру в будущем доме. В то время как оплата компенсации по инвестиционному договору происходит в третью очередь после тех лиц, которым был нанесен вред здоровью в результате деятельности строительной компании, а также после погашения задолженности по заработной плате в пропорции к общей сумме долгов застройщика.

      То есть, если договор дольщика был не долевым, а инвестиционным, и сумма всех долгов застройщика, после выделения квартир по договорам долевого строительства в 3 раза превышает оставшиеся активы, то соответственно, дольщик по инвестиционному договору получит не все свои вложенные деньги, а только примерно 1/4 их часть.

      В то же время, дольщики, заключившие не долевой, а инвестиционный договор строительства до начала процедуры конкурсного производства могут попробовать в суде переквалифицировать договора инвестиционного строительства в договора долевого строительства. Переквалификацию договора можно заявлять как в арбитражном суде одновременно заявляя свои требования о включении в реестр требований передачи жилых помещений, ведущем дело о банкротстве (предпочтительнее), так и отдельно в районном суде.

      Сразу считаем необходимым отметить принципиальную разницу в оформлении документов в Арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве застройщика и в суд общей юрисдикции.

      Для подачи заявления в Арбитражный суд о банкротстве строительной компании (предпочтительнее и намного быстрее), заявитель должен сначала свое заявление в 1 экз с приложением заверенных им копий всех имеющихся у него подтверждающих документов по описи отправить ценным письмом в адрес арбитражного управляющего, далее - еще 1 экз заявления также с приложением заверенных им копий всех имеющихся у него подтверждающих документов по описи отправить ценным письмом в юридический адрес банкротящегося застройщика, а затем, свое заявление в 1 экз с приложением заверенных им копий всех имеющихся у него подтверждающих документов и приложением копии почтовой отправки с описью в адрес арбитражного управляющего и застройщика - отправить в арбитражный суд в дело о банкротстве застройщика. Госпошлина при этом не платится.

      Для подачи отдельного искового заявления в суд общей юрисдикции - никаких почтовых отправок в адрес арбитражного управляющего или застройщика не делается, а сразу несколько экземпляров (по числу количества лиц, участвующих в споре + 1 экз для суда) заявления с приложением подтверждающих документов направляются вместе с квитанцией на оплату госпошлины в суд. После получения решения суда общей юрисдикции - заявитель должен с копией судебного решения повторно заявлять свои требования по упомянутой выше процедуре в арбитражный суд в дело о банкротстве.

      Все заявления в арбитражный суд необходимо делать до даты закрытия реестра требований кредиторов или реестра требований о передаче жилых помещений в собственность.

      Срок подачи заявления ограничен 30-ю днями, если запущена процедура наблюдения.

      Если запущено конкурсное производство, нужно уложиться в 2 месяца с момента старта процедуры.

      Далее, если объект недвижимости достроен, то арбитражным управляющим производится его ввод в эксплуатацию и по составленному Реестру о передачи жилых помещений в собственность - и согласно параграфу 7 закона «О банкротстве», который обязывает застройщика сначала удовлетворять требования дольщиков, а затем – остальных инвесторов - происходит передача арбитражным управляющим жилых помещений дольщикам.

      Оставшиеся помещения и другие активы банкрота подлежат продаже на открытых торгах — и принцип распределения полученных средств иной.

      После продажи имущества доля погашения денежных требований граждан-дольщиков является 25% от полученной суммы. Остальные деньги идут в погашение остальных кредиторов третьей очереди (в том числе и по инвестициаонным договорам). Если же отсутствует кредиторская задолженность — то процентная доля для выплат значительно увеличивается. Она может составлять до 85% (статья 214.14 пункт 2).

      На какие компенсации погашения задолженности могут рассчитывать кредиторы застройщика - инвесторы?

      Необходимо помнить, что все требования должны быть предъявлены в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве, для их утверждения и регламентирования порядка компенсации вложенных денежных средств.

      В юридическом аспекте обязанности застройщика практически ничем не отличается от аналогичных для любого другого юридического лица.

      Однако для минимизации махинаций и защите прав потребителя в законе №214-ФЗ была внесена статья 15.2 о страховании гражданской ответственности.

      В случае невозможности удовлетворить финансовые требования дольщиков или инвесторов эта обязанность переходит к страховой компании.

      Помимо описанных в законе о банкротстве способов, условий и возможностей удовлетворения долгов, при банкротстве застройщика возникают дополнительные виды ответственности:

      - юридические лица отвечают по своим финансовым обязательствам всем своим имуществом — ст. 115 п.5 ГК РФ;

      - при банкротстве дочерней организации по доказанной вине основного общества финансовые обязательства переходят к последнему — ст.105 п.2 ГК РФ.

      Перспектива в 2017 году банкротство застройщиков 2017 С учетом инфляционных процессов перспективы развития рынка первичной недвижимости не совсем радужные.

      Многие застройщики планируют акцентировать внимание на старых объектах без ввода новых.

      В первую очередь это связано с увеличением стоимости строительных материалов.

      Именно этот факт может послужить появлением новых компаний-банкротов.

      Однако есть и положительные новости – с 1 марта 2017 действует новый порядок предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам с уменьшением расходов по выкупу или долгосрочной аренде земли под возведение жилых зданий.

      Далее, на основе реорганизованного банка "Российский капитал" создается специальная система по государственному финансированию и завершению незаконченного строительства застройщиков-банкротов.

      Но пока практики по этим мероприятиям еще нет.

      В Государственной Думе в настоящее время находится на рассмотрении ряд законопроектов, запрещающих практику долевого инвестиционного строительства гражданами.

      Будем рады сотрудничеству с Вами.